Großzügiger Bungalow zum Wohnen und Arbeiten in geschützter Lage von Witzenhausen-Hundelshausen

Objektbeschreibung
Dieser großzügige Bungalow in Witzenhausen-Hundelshausen ist ein Haus, bei dem es sich lohnt, nicht ausschließlich auf Baujahr und Quadratmeter zu schauen. Das 1972 errichtete Gebäude bietet rund 246 m² Wohnfläche auf einem 1.862 m² großen Grundstück und wurde in einer Größenordnung und mit einer baulichen Substanz geplant, die heute nur noch mit erheblichem Aufwand neu entstehen würde. Ursprünglich als großzügiges Einfamilienhaus errichtet, wird das Objekt heute als Wohn- und Geschäftshaus genutzt. Für die gewerbliche Nutzung liegt eine Genehmigung vor. Wer Wohnen und Arbeiten unter einem Dach verbinden möchte, erhält hier also nicht nur eine theoretische Möglichkeit, sondern eine bereits vorhandene und über Jahre gelebte Struktur.

Schon die Zufahrt unterscheidet das Anwesen von vielen anderen Häusern im Ort. Das Gebäude liegt deutlich von der Straße zurückgesetzt und wird über eine lange, gepflasterte Auffahrt erreicht. Hohe Hecken, alter Baum- und Strauchbestand sowie die über Jahrzehnte gewachsene Gartengestaltung schirmen das Haus weitgehend von seiner Umgebung ab. Die Privatsphäre muss hier nicht erst mit jungen Pflanzen hergestellt werden – sie ist längst gewachsen. Gleichzeitig bleibt man Teil des Ortes und lebt nicht abgeschieden außerhalb der Bebauung.

Die Architektur folgt dem klassischen Gedanken eines großzügigen Bungalows: Die wesentlichen Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsräume befinden sich auf einer Ebene, während das vollständig ausgebaute Untergeschoss zusätzliche Flächen für Arbeit, Lager, Technik oder auch Wohnen und weitere Nutzungen bereitstellt. Der historische Grundriss zeigt eine klare Trennung zwischen dem Wohnbereich, der Küche, den privaten Schlafräumen und den seinerzeit bereits vorgesehenen Büroflächen. Dadurch funktioniert das Haus auch heute noch bemerkenswert gut für Menschen, die verschiedene Lebensbereiche voneinander trennen möchten, ohne dafür mehrere Gebäude zu benötigen.

Das einladende Wohnzimmer misst rund 44 m². Zusammen mit dem ursprünglich rund 25,7 m² großen Esszimmer entstand ein Wohn- und Essbereich von ca. 70 m². In der späteren Nutzung wurde der Essbereich als Büro geführt. Gerade diese Größenordnung macht deutlich, dass das Haus nicht auf möglichst kleine Verkehrs- und Aufenthaltsflächen optimiert wurde. Hier ist tatsächlich Raum vorhanden – für große Möbel, einen langen Esstisch, Bibliothek, Gäste oder schlicht für ein großzügiges Wohngefühl.

Die Küche verfügt über rund 19 m² und wird durch eine separate Speisekammer ergänzt. In diesem Bereich wurden Marmorfliesen an Wand und Boden verarbeitet. In den übrigen Räumen finden sich überwiegend Fliesen sowie Eichenparkett und Stäbchenparkett. Die Materialwahl passt zum ursprünglichen Qualitätsanspruch des Hauses und bietet zugleich eine gute Grundlage, einzelne Bereiche nach eigenem Geschmack weiterzuentwickeln, ohne die gesamte Substanz neu aufbauen zu müssen.

Der private Trakt umfasst mehrere Schlaf-, Kinder- und Gästezimmer, eine Ankleide sowie mehrere Sanitärbereiche. Insgesamt stehen drei Bäder und zwei Gäste-WCs zur Verfügung. Zwei der Bäder wurden 2015 saniert. Gerade bei einer größeren Familie oder bei einer kombinierten Wohn- und Geschäftsnutzung ist diese Zahl an Sanitärbereichen im Alltag deutlich mehr wert als ein zusätzliches dekoratives Ausstattungsmerkmal.

Technisch ist das Gebäude nicht auf dem Stand von 1972 stehen geblieben. Die Wärmeversorgung übernimmt eine Viessmann Vitocrossal 300 aus dem Jahr 2016. Auf dem Dach befindet sich eine Photovoltaikanlage, deren Strom sowohl selbst genutzt als auch auf Grundlage eines Einspeisevertrages in das Netz eingespeist wird. SAT-Anschluss und Glasfaser sind vorhanden. Im Erdgeschoss gibt es elektrische Rollläden. Ein freier Schornsteinzug eröffnet außerdem die Möglichkeit, im Wohnzimmer einen Kaminofen zu installieren. Die konkrete Ausführung ist mit dem zuständigen Schornsteinfeger abzustimmen.

Die Dacheindeckung besteht aus Tonziegeln und befindet sich in einem guten Zustand. Einige Fenster im Haus wurden bereits gewechselt. Für die noch nicht erneuerten Fenster liegt bereits ein konkretes Angebot über rund 23.000 Euro vor. Das ist für einen Käufer durchaus hilfreich: Ein möglicher nächster Modernisierungsschritt muss damit nicht nur grob geschätzt werden, sondern ist in seiner Größenordnung bereits belastbar kalkulierbar.
Besonders interessant wird das Haus im Untergeschoss. Wer bei einem Einfamilienhaus aus dieser Zeit einen üblichen Keller mit Heizungsraum, Waschküche und einigen Abstellräumen erwartet, findet hier eine völlig andere Größenordnung. Die vorhandenen Räumlichkeiten bieten Arbeits-, Büro-, Lager- und Nebenräume, WC, Waschküche, Heizungsbereich sowie den ehemaligen Bereich des geplanten Schwimmbades. Bereits die Baubeschreibung aus dem Jahr 1979 erwähnt ausgebaute Räume mit WC und Dusche sowie den Rohbau für ein Schwimmbad. Spätere Planunterlagen dokumentieren eine Nutzungsänderung des Kellergeschosses. Heute wird ein erheblicher Teil dieser Ebene geschäftlich genutzt beziehungsweise als Lager- und Funktionsfläche vorgehalten.

Die Flächenaufstellung aus dem Jahr 2008 kommt auf 245,85 m² im Erdgeschoss und 258,18 m² im Untergeschoss, insgesamt also 504,03 m². In dieser neueren Aufstellung sind jedoch auch geschäftlich genutzte, Lager- und Technikflächen enthalten. Die rund 504 m² werden deshalb ausdrücklich als Gesamtfläche und nicht pauschal als heutige Wohnfläche dargestellt.

Die ursprüngliche Baubeschreibung ist für die Einschätzung des Hauses ebenfalls aufschlussreich. Sie nennt Stahlbetonfundamente, 30 cm starkes Stahlbetonmauerwerk im Kellergeschoss, Stahlbetondecken sowie Ziegelmauerwerk mit heller Klinkerverblendung. Der damalige Gebäudeschätzer beschrieb den baulichen Zustand 1979 als sehr gut. Eine solche historische Einschätzung ersetzt selbstverständlich keine heutige technische Begutachtung, zeigt aber, mit welchem Anspruch das Gebäude ursprünglich geplant und ausgeführt wurde.
Hinter dem Wohnhaus befindet sich eine Terrasse, die gemeinsam mit dem Garten einen geschützten Außenbereich bildet. Durch die winkelförmige Anordnung des Gebäudes entsteht hier eine angenehm abgeschirmte Nische. Ergänzt wird der Garten durch einen kleinen Teich, der sich selbstverständlich in die gewachsene Bepflanzung einfügt. Mehrere Zugänge vom Haus in den Außenbereich ermöglichen kurze Wege zwischen den einzelnen Garten- und Terrassenbereichen.

Die Idylle des Außenbereichs wird durch Baum- und Strauchbestand, unterschiedliche Gehölze und mehrere Gartenbereiche mit fast parkartigem Charakter unterstrichen. Große Laub- und Nadelbäume, Rhododendren, Hecken und weitere Ziergehölze geben dem Grundstück Struktur und sorgen zugleich für einen sehr guten natürlichen Sichtschutz. Besonders im rückwärtigen Bereich öffnet sich das Grundstück zu größeren Rasenflächen, während sich unmittelbar am Haus dichter bepflanzte Gartenbereiche und die großzügige Terrasse anschließen.

Der heutige Garten verlangt naturgemäß mehr Pflege als ein neu angelegtes Grundstück mit Rasen und wenigen Ziersträuchern. Dafür übernimmt ein Käufer hier einen über Jahrzehnte entwickelten Bestand mit alten Gehölzen, eingewachsenen Sichtachsen und einer Privatsphäre, die sich kurzfristig kaum neu herstellen lässt. Gerade diese Mischung aus großzügiger Grundstückssituation, gewachsener Vegetation und der zurückgesetzten Lage des Hauses macht den Außenbereich zu einem wesentlichen Bestandteil des Gesamtcharakters der Immobilie.

Lagebeschreibung
Das Haus befindet sich innerhalb der gewachsenen Ortslage von Hundelshausen, einem beliebten Ortsteil von Witzenhausen. Es liegt durch seine lange Zufahrt und den dichten Bewuchs aber deutlich geschützter, als es die reine Adresse vermuten lässt. Von Teilen des Grundstücks und insbesondere aus der Luft öffnet sich der Blick über Hundelshausen in die bewaldeten Höhenzüge der Umgebung. Dadurch verbindet der Standort zwei Dinge, die sich nicht immer selbstverständlich miteinander kombinieren lassen: ein hohes Maß an Rückzug auf dem eigenen Grundstück und gleichzeitig die Einbindung in einen funktionierenden Ort.

Hundelshausen ist ein gewachsener, familienfreundlicher Ortsteil von Witzenhausen, der vor allem durch seine ländliche Atmosphäre und die direkte Nähe zur Natur geprägt ist. Spazier- und Wanderwege beginnen praktisch im Umfeld des Ortes. Im Sommer gehört der Grüne See zu den bekannten Ausflugszielen der Umgebung. Landwirtschaftliche Betriebe und regionale Direktvermarkter unterstreichen den dörflichen Charakter. Für Familien sind außerdem die im Ort vorhandene Kita und Grundschule interessant.

Die Universitäts- und Fachwerkstadt Witzenhausen ist in wenigen Minuten erreichbar. Dort stehen zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, ein Baumarkt, Ärzte, Apotheken, Schulen und weitere gute Betreuungseinrichtungen sowie Gastronomie, Banken, Kino, Krankenhaus und Rathaus zur Verfügung. Die historische Altstadt rund um Markt, Fachwerk und Werra ist zugleich ein wesentlicher Teil der Lebensqualität der Region. Der regelmäßig stattfindende Wochenmarkt und die vielen kleineren Geschäfte und Betriebe sorgen dafür, dass Witzenhausen trotz seiner überschaubaren Größe einiges zu bieten hat.

Auch in der Freizeit ist die Region vielseitig. Wandern, Radfahren, Wassersport auf der Werra und Segelfliegen gehören ebenso zum Umfeld wie das Tropengewächshaus der Universität, historische Burgen, Schlösser und Klöster sowie eine lebendige Vereinslandschaft. Die größeren Städte Göttingen, Kassel und Eschwege sind jeweils in ungefähr 30 Minuten Fahrzeit erreichbar. Damit eignet sich der Standort auch für Menschen, die beruflich in eine dieser Richtungen orientiert sind, zu Hause aber bewusst ruhiger und grüner wohnen möchten.

Weitere Informationen
Das Haus kann kurzfristig erworben und nach Absprache geräumt übernommen und bezogen werden.

Der Endenergiebedarf für das Gebäude beträgt 135,0 kWh/(m²*a). Der Energieausweis gemäß §§ 79 ff. Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 08.08.2020 wurde am 27.05.2025 erstellt und ist bis 27.05.2035 gültig.

Die Maklerprovision für den Käufer beträgt 3,57 % des Kaufpreises (inkl. gesetzlicher MwSt.) und ist vom Käufer unmittelbar nach Kaufvertragsschluss zu begleichen. Der Verkäufer zahlt ebenfalls 3,57 % des Kaufpreises (inkl. gesetzlicher MwSt.).