Was für eine Gelegenheit – TOP Einfamilienhaus mit Ausbaupotenzial in Harmuthsachsen

OBJEKTBESCHREIBUNG

Dieses außergewöhnliche Immobilienangebot in Waldkappel-Harmuthsachsen verbindet großzügiges Wohnen mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten. Auf einem sonnigen Hanggrundstück von rund 1.698 m² wurde Anfang der 1980er Jahre ein stattliches Wohnhaus errichtet, das heute durch den Ausbau von Sockel- und Dachgeschoss drei eigenständige Wohneinheiten bietet. Hinzu kommt ein zweites Haus auf dem Grundstück, das von einem handwerklich begabten Käufer zu weiteren ca. 100 m² Wohnraum entwickelt werden kann – ein zusätzliches Plus, das in dieser Form äußerst selten zu finden ist. Äußerlich ist es in einem erstaunlich guten Zustand, muss im Inneren jedoch vollständig saniert werden.

Das Hauptgebäude umfasst eine Wohnfläche von etwa 252 m², verteilt auf drei Etagen. Jede Ebene ist in sich abgeschlossen, sodass sich zahlreiche Wohnkonzepte verwirklichen lassen – vom Mehrgenerationenhaus über Wohnen und Arbeiten unter einem Dach bis hin zur Vermietung einzelner Einheiten zur finanziellen Entlastung.

Das Sockelgeschoss bietet eine charmante, barrierearme Zwei-Zimmer-Wohnung von ca. 72 m². Große Lichtschächte sorgen trotz Hanglage für helle Räume. Ein großzügiger Küchenbereich, ein Bad mit Wanne und Dusche sowie ein praktischer Vorratsraum machen diese Ebene perfekt für Familienmitglieder mit eingeschränkter Mobilität oder zur separaten Vermietung.

Im Erdgeschoss eröffnet sich auf ca. 106 m² eine äußerst gemütliche Wohnung mit viel Wohnkomfort. Herzstück ist der große Essbereich mit offener Küche und direktem Zugang zur überdachten Terrasse. Die moderne Einbauküche stammt aus 2013 und ist ebenso Teil des Angebots wie ein moderner Kaminofen. Das markante Fensterelement zur Terrasse – ebenfalls 2013 erneuert. Es öffnet den Blick in den romantisch angelegten Garten.

Im über 30 m² großen Wohnzimmer spendet ein ehemals offener, mit einem Heizeinsatz versehener Kamin, angenehme Wärme. Eine rustikale Deckenvertäfelung und ein seit mehreren Jahren nicht mehr zurückgeschnittener Walnussbaum vor dem Fensterelement, lassen den Raum momentan etwas dunkel erscheinen. Eine Säge und weiße Farbe dürften reichen, um Helligkeit in den Raum zu bringen.

Die Wohnung hat zudem zwei weitere Zimmer, die Sie als Käufer individuell gestalten und nutzen können.

Ein wirkliches Highlight befindet sich im modernen, ebenfalls 2013 erneuerten Bad – eine begehbare Wanne. Ein Sanitärelement bietet somit beides, die schnelle Morgendusche und das erholsame Bad zur Entspannung. Ein separates Gäste-WC ist zusätzlich vorhanden.

Das Dachgeschoss bietet auf ca. 74 m² ein weiteres Highlight: Ein Wohnbereich mit großem Panoramafenster über die gesamte Giebelseite sorgt für ein offenes, lichtdurchflutetes Ambiente. Vom angeschlossenen Balkon aus genießt man den Blick in den Garten. Zwei weitere Zimmer sowie ein modernes Wannenbad machen diese Wohnung besonders attraktiv für Paare, Kinder oder Gäste. Auf dieser Ebene sind Beschädigungen in den Gipskartonplatten sichtbar. Das ist nicht schön, aber für einen versierten Heimwerker machbar.

Die Technik des Hauses ist modernisiert: Eine Pelletheizung aus dem Jahr 2019, unterstützt von Wärmepumpe und Solar, sorgt für effiziente und nachhaltige Wärme. Zwei Kaminöfen ergänzen das Heizkonzept auf stimmungsvolle Weise. Die ursprünglichen Öl- und Holzzentralheizungen sind stillgelegt. Viele Fenster sind aus dem Baujahr und in gutem Zustand. Rollläden sind überwiegend vorhanden. Die Elektrik stammt im Wesentlichen aus dem Baujahr.

Eine massive Garage sowie weitere Stellplätze stehen zur Verfügung. Der Garten ist liebevoll angelegt. Die Zuwegung und die Steintreppe, die auf die grüne Rückseite des Grundstücks führen, bedürfen einer gründlichen Überarbeitung.

LAGEBESCHREIBUNG

Die Immobilie befindet sich im Waldkappeler Stadtteil Harmuthsachsen, einer ruhigen Ortschaft mitten im nordhessischen Werra-Meißner-Kreis. Die Region ist geprägt von sanften Hügeln, ausgedehnten Wäldern und einer landschaftlich reizvollen Umgebung, die Naturverbundenheit und Erholung auf besondere Weise ermöglicht. Gleichzeitig bietet die Lage eine gute Verkehrsanbindung: Über die Bundesstraße B7 ist Kassel in rund 40 Minuten erreichbar, Eschwege in etwa 20 Minuten. Auch die A44 und A7 sind nicht weit entfernt, sodass größere Städte wie Göttingen oder Eisenach gut erreichbar bleiben.

Waldkappel gehört zur Tourismusregion „Geo-Naturpark Frau-Holle-Land“, der sich vom Werratal über den Hohen Meißner bis zum Kaufunger Wald erstreckt. Attraktiv sind die zahlreichen Freizeit- und Tourismusangebote, über die Sie sich hier und im Rathaus detailliert informieren können.

Die Stadt Waldkappel selbst bietet mit ihren Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken und gastronomischen Angeboten eine solide Grundversorgung. Weiterführende Einrichtungen finden sich in den nahegelegenen Mittelzentren Eschwege, Hessisch Lichtenau oder auch Bad Sooden-Allendorf.

Harmuthsachsen ist ein überschaubarer, ländlich geprägter Ortsteil mit gewachsener Dorfgemeinschaft und hohem Wohnwert für Menschen, die Ruhe suchen, aber nicht auf Annehmlichkeiten verzichten möchten. Der Ortsteil Harmuthsachsen hat zurzeit 354 Einwohner (Stand: Feb. 2025). Der Ortskern, der größtenteils aus Fachwerkhäusern besteht, ist sehr sehenswert. Kinder profitieren von der sicheren, dörflichen Struktur und der Nähe zu Schulen und Kindergärten: Eine Grundschule befindet sich in Waldkappel, weiterführende Schulen sind in Eschwege sowie in Hessisch Lichtenau erreichbar. Auch der Schülerverkehr ist über Busverbindungen organisiert.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf – darunter Supermärkte, Bäcker und kleinere Fachgeschäfte – finden sich in Waldkappel und in der näheren Umgebung. Für größere Einkäufe oder ein breiteres Angebot fährt man nach Eschwege, wo zudem ein Wochenmarkt, Baumärkte und zahlreiche Fachhändler ansässig sind.

Freizeit und Erholung werden hier großgeschrieben: Direkt vor der Haustür beginnen Spazier- und Wanderwege in Feld und Wald. Radfahrer schätzen die abwechslungsreichen Touren durch die Mittelgebirgslandschaft. In der nahen Umgebung laden der „Naturpark Meißner-Kaufunger Wald“ oder das Werratal zu Ausflügen ein. In Waldkappel selbst sorgen Sportvereine, ein Freibad, Grillhütten, sowie kulturelle Veranstaltungen für Abwechslung.

Für Familien ist die Lage damit besonders reizvoll – Kinder wachsen in naturnaher Umgebung auf, während die Eltern die kurzen Wege zu Kita, Schule und Einkauf schätzen. Berufspendler profitieren von der verkehrsgünstigen Lage in Richtung Kassel und Göttingen.

Sonstiges

Besichtigungstermine können nach kurzfristiger Absprache verinbart werden.

Das Haus ist flexibel verfügbar und kann nach Absprache besichtigt und erworben werden,

Der Endenergiebedarf für das Gebäude beträgt 39,56 kWh/(m2*a). Der Energieausweis gemäß §§ 79 ff. Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 16.10.2023 wurde am 27.08.2025 erstellt und ist bis 26.08.2035 gültig. Er liegt bei einer Besichtigung zur Ansicht für Sie bereit.

Die Maklerprovision für den Käufer beträgt 3,57 % des Kaufpreises (inkl. gesetzlicher MwSt.) und ist unmittelbar nach Kaufvertragsschluss zu begleichen.

Ich freue mich von Ihnen zu hören!

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